小规模纳税人出售外购房屋的增值税该怎样处理？

问题描述

我公司是小规模纳税人，从个人手中购买了房子，用于出租或者出售。我公司主要业务是出租，偶有出售的话，出售房子的销售额会加到一般纳税人登记的500万限额中吗？出售时认定小规模的销售额是按差额还是按出售价格？

专家回复

偶有出售房屋的销售额，不计入应税行为的年应税销售额。

小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

政策依据

《关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》（财税〔2018〕33号）：

一、增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。

《增值税一般纳税人登记管理办法》：

第二条 增值税纳税人(以下简称“纳税人”)，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准(以下简称“规定标准”)的，除本办法第四条规定外，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。

本办法所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。

销售服务、无形资产或者不动产(以下简称“应税行为”)有扣除项目的纳税人，其应税行为年应税销售额按未扣除之前的销售额计算。纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号印发）：

第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

（一）小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。